Immobilien – Finanzierung oder direkt bezahlen?

In diesem Blogbeitrag klären wir über ein weiteres Mysterium auf, was das Thema Immobilien anbelangt. Hierbei klären wir die Frage „Wenn ich die Immobilie direkt kaufen könnte – Lohnt sich der Direktkauf oder ist eine Finanzierung besser?“ Ich habe 210.000 € auf meinem Girokonto liegen und könnte die Immobilie ohne jegliche Finanzierung bezahlen. Macht das Sinn oder soll ich die Immobilie trotzdem über die Bank finanzieren? Kaufwert Immobilie: 210.000 € Laufzeit Darlehen: 25 Jahre Annahme: Wir haben eine monatliche Rückzahlungsrate von 1.050 €, die wir an die Bank tätigen. Da wir nach 25 Jahren die Immobilie abbezahlt haben möchten, liegt unsere Tilgung (Tilgung = um unsere Schulden im Wert von 210.000 € abbezahlen zu können) bei 2,512% (siehe Abbildung 1). Nun möchten wir wissen, welchen Zins wir uns im worst-case noch leisten könnten, falls der Zins sich erhöhen sollte? Was eher unwahrscheinlich ist … Dazu mehr in meinem Blogbeitrag: Warum es sich mehr denn je lohnt eine Immobilie zu kaufen!

Wir könnten uns somit einen Zins leisten von bis zu 3,48%. Die aktuelle Zinslage am Markt ist deutlich günstiger aus Sicht des Immobilienkäufers. In den letzten 10 Jahren wurden die Zinsen sukzessive gesenkt und seit geraumer Zeit haben wir eine „Null-Zins-Politik“, weshalb es umso leichter ist in Immobilien zu investieren. Aktuell bekommt man für Immobilien mit einem Kaufpreis zwischen 200.000-250.000 einen Zins von 1-2%. Nie zuvor hatte die deutsche Wirtschaft eine solche Niedrigzinsphase.

Wenn wir die Immobilie finanzieren, haben wir unsere 210.000 € zur Verfügung, die wir gewinnbringend anlegen können. Die Idee ist also, dass wir die 210.000 € in der freien Wirtschaft anlegen und im Optimal-Fall von den Zinsen, die wir erwirtschaften, unseren Kredit bei der Bank bezahlen können. Wir hätten also einen sogenannten „Entnahmeplan“. Heißt: Wir legen die 210.000 € an und entnehmen uns jeden Monat 1.050 € bzw. pro Jahr 12.600 €. Wir legen also unser Geld in Höhe von 210.000 € an – als Vergleich haben wir lediglich in den Dax investiert. (Wir haben also die größten Unternehmen der Welt, u.a. Apple, Google, Amazon, etc., die größtenteils in den USA sitzen, noch nicht einmal berücksichtigt.) Beim DAX hätten wir durchschnittlich 8,23 % pro Jahr erwirtschaftet. Somit generieren wir pro Monat sogar 1.440,25 €. Das heißt für uns: Wir erwirtschaften 1.440,25 €, zahlen 1.050 € Kreditrate an die Bank und hätten unterm Strich sogar noch 390,25 € frei zur Verfügung. Diese 390,25 € könnten wir auch wiederum in der freien Wirtschaft(bspw. DAX, MSCI World, etc.) anlegen.

Das Interessante an dieser Vorgehensweise ist die Tatsache, dass wir unser Geld nicht der Bank geben, sondern das Geld für uns selbst arbeiten lassen. Betrachtet man hier die Entwicklung des DAX, haben wir eine Rendite von 8,23%. Allerdings ist die tatsächliche Renditeerwartung etwas pessimistischer zu betrachten, da die Weltwirtschaft im Durchschnitt ca 7% Rendite erwirtschaftet bei langem Anlagehorizont. Gehen wir also in eine worst-case-Berechnung hinein. Unsere „Rechnung“ soll unterm Strich mit der worste-case-Berechnung ebenfalls aufgehen – denn falls wir doch mehr Rendite als 7% erwirtschaften sollte, dann haben wir weitere Mittel zur freien Verfügung und freuen uns umso mehr. Der Dax selbst hat in eine der schwersten Krisen 2008 eine Rendite von 6,1% erwirtschaftet – und das war der Krisentiefpunkt! Würde man von diesem Fall ausgehen, hätten wir eine Mehrrendite von 0,1% (= 6,1% DAX p.a. – 3,488% Zins – 2,512% Tilgung). Wir könnten somit unsere Kreditrate bei der Bank vollständig decken und hätten immer noch einen leichten Überschuss.

Wir haben nach den 25 Jahren nicht nur unsere Immobilie abbezahlt, sondern unser Kapital von 210.000 € ist immer noch erhalten. Betrachten wir uns diesen Effekt auf einen längeren Zeitraum, wird es noch deutlicher. Ein Großteil der Immobilien werden auf 30-35 Jahren (daher ist die Berechnung auf 25 Jahre eher pessimistisch zu betrachten) finanziert. Dabei hätten wir bei einem Zins von 1,947 %, eine Tilgung von 1,995 % und somit eine monatliche Rate von 690 €, die wir an die Bank bezahlen. Betrachten wir die worst-case Berechnung des DAX mit 6,1 %, würden wir damit 1.067,50 € pro Monat erwirtschaften (210.000 € * 0,061 /12). Somit hätten wir nicht nur nach der Finanzierung 210.000 € übrig, sondern während der Laufzeit 158.550 € an Überschüssen erwirtschaftet!(1.067,50 Dax-Rendite – 690 € Kreditrate = 377,50 € Überschuss pro Monat. 377,50 *12 Monate * 35 Jahre = 158.550 € gesamte Überschüsse während den 35 Jahren Laufzeit)

Lassen wir das vorhandene Geld für uns arbeiten und nutzen wir ebenfalls die Marktwirtschaft, so wie es jede Bank auch tut, können wir daraus deutlich mehr Vermögen erwirtschaften als unser Eigenkapital vollständig für eine Investition auszugeben. Des Weiteren macht es in den wenigsten Fällen Sinn, viel Eigenkapital bei Immobilienfinanzierungen einzusetzen – erst recht bei einem historischen Niedrigzinsniveau, das wir in Deutschland aktuell vorliegen haben und es in der Form zuvor nie gab.