Häufig hören wir aktuell in den Medien, dass Immobilien zu teuer sind, wir in einer Hochpreisphase stecken und es einen Abschwung geben MUSS. Von der „Immobilienblase“ und dem „großen Crash“ bis hin zu „der große Aufschwung kommt erst noch“ wird von allen Seiten berichtet. Doch was ist wirklich dran an diesen Aussagen? Schauen wir uns doch wieder einmal die Historie und Vergleichswerte an.

 

Die aktuelle Zinslage sieht wie folgt aus:

Wir haben einen Leitzins von 0,0 % (siehe Abbildung „Entwicklung der Leitzinssätze seit 2000“). Geschäftsbanken müssen aktuell sogar 0,5 % an die EZB bezahlen, wenn Sie dort Geld „lagern“ wollen. Sprich der sogenannte „Einlagenzins“ liegt in dem Fall sogar bei -0,5 %.

Grafik: APA/ORF.at; Quelle: APA

 

Kreditzinsen bei der Bank sind dementsprechend so niedrig wie noch nie! (siehe Abbildung „Historie – deutscher Leitzins)

Heißt im Umkehrschluss:

Es gab noch nie zuvor eine Zeit, in der es sich mehr gelohnt hat eine Immobilie zu erwerben. Unsere Eltern und Großeltern mussten teilweise für bis zu 7-9 % p.a. an Zinsen ihre Eigenheime und Wohnungen finanzieren. Für viele gar nicht vorstellbar was das für das private Haushaltsbuch geheißen hat!

Abbildung: Historie – Deutscher Leitzins

Also warum schrecken trotzdem viele noch vor dem Kauf einer Immobilie zurück?

Die häufigsten Bedenken sind:

a) „Was ist, wenn die Zinsen rasant ansteigen?

b) „Aktuell sind die Wohnungspreise so teuer – Ich kaufe doch nicht zum Höchstpreis ein.“

 

Zu Punkt a):

Deutschland befindet sich in einer Zinslage, die es in dieser Form vorher nicht gab. Wir haben nicht nur eine „Null-Zins-Politik“, sondern wir haben zum ersten Mal überhaupt eine Realzinsfalle. Das heißt, die Inflation ist höher als der Zins, den wir bei der Bank bekommen. (Zur Realzinsfall gerne mehr im Blogbeitrag  „Warum Bausparverträge und kapitalbildende Lebensversicherungen aktive Geldvernichtung sind“). Es ist also kein normaler Zyklus, den wir von der Vergangenheit ableiten könnten.

Des Weiteren hängt vieles auch von der Demografie eines Landes ab. Hat ein Land viele Kinder, resultieren daraus wiederum mehr Innovationen (weil mehr Kinder zu mehr Startup´s und Unternehmensgründungen führen) und diese kurbeln wiederum den Konsum als auch die Schaffung von Arbeitsplätzen an, was wiederum die Wirtschaft stärkt. Es besteht somit eine Korrelation zwischen der Demografie eines Landes und deren Wirtschaft und somit deren Leitzinspolitik.

 

Was heißt das nun für die deutsche Wirtschaft?

  • Die demografische Entwicklung in Deutschland ist sehr ähnlich zu der in Japan (siehe Abbildung „Leitzins auf historischen Tiefständen“). Wir haben auch nicht (mehr) die Anzahl an Innovationen wie die USA. Der Leitzins der EU ist im Übrigen auch nochmals ein Stück höher als die von Deutschland.

 

Warum?

In anderen EU-Ländern werden deutlich mehr Kinder geboren und es wird immer mehr Wachstum verzeichnet. Somit spricht es dafür, dass wir in einer Niedrigzinspolitik bleiben – erst recht, wenn sogar neuerdings Minuszinsen auf das Bankguthaben von Privatpersonen vergeben werden.

  • Ein weiterer Punkt, der dafür spricht, dass wir bei niedrigen Zinsen bleiben werden, sind auch sämtliche Investitionen der Unternehmen und privaten Haushalte. Einmal angenommen, der Zins würde von aktuell 0 % in 10 Jahren auf 4 % steigen: Viele Unternehmen als auch die Häuslebauer müssten dann Anschlussfinanzierungen von 4% in Anspruch nehmen. Das würde für viele Unternehmen eine finanzielle Herausforderung darstellen und für den Häuslebauer kaum tragbar sein. Daran hat eine EZB als auch die deutsche Wirtschaft kein Interesse die Zinsen so schnell steigen zu lassen.

 

Was wäre, wenn dieser Fall tatsächlich eintreten würde und wir hätten einen Zins von 4% ?

 

Beispielrechnung:

Wir haben eine Immobilie im Wert von 250.000 € gekauft. Bei aktuellen Angeboten würden wir bspw. einen Zins = 2 % und Tilgung = 2 % bekommen.

Die insgesamt zu zahlende Rate wäre demnach 833,34 € pro Monat an die Bank.

Nach 10 Jahren läuft unsere Zinsbindung aus und wir müssen mit der Bank neu verhandeln.

Neue Bedingungen:

Zins = 4%

Tilgung = 2%.

Nach 10 Jahren hätten wir bei der Bank eine Restschuld von 194.251 €, da ein Teil schon getilgt wurde. Daraus resultiert eine monatliche Belastung von 971,25 € pro Monat. Sprich wir müssten TROTZ VERDOPPELUNG des Zinses nur 137,91 € mehr pro Monat bezahlen. Jeder Haushalt, der nicht gerade vom Hand in den Mund lebt, könnte einen solchen Betrag ohne Weiteres verkraften und finanzieren.

 

Also wo ist das Risiko?

Rein von der Erhöhung bzw. wir reden hier von einer Verdoppelung (!) des Zinses innerhalb von 10 Jahren, ist es ein sehr überschaubares Risiko. Wir haben weniger Verluste als beim Kauf eines Neuwagens (und dieser bringt uns lediglich von A nach B).

Und da kommen wir zur zweiten Frage:

 

Aktuell sind die Wohnungspreise so teuer – Ich kaufe doch nicht zum Höchstpreis ein.“

 

Zu diesem Punkt kommen wir dann im zweiten Teil von diesem Blogbeitrag.