Willkommen zu unserem zweiten Teil unserer Blogreihe „Warum es sich mehr denn je lohnt in Immobilien zu investieren“. Im ersten Teil haben wir uns der Frage gewidmet „Was ist, wenn die Zinsen rasant ansteigen?“. Nun kommen wir zur Frage „Aktuell sind die Wohnungspreise so teuer – Ich kaufe doch nicht zum Höchstpreis ein.“

 

Bevor wir hier ins Detail gehen, möchten wir mit einem weiteren Mythos aufräumen:

Viele sind der Meinung, dass etwas teuer ist, wenn der Preis bzw. der Betrag steigt. Aber egal was verglichen wird:

TEUER, ist es erst dann, wenn die Anlage mit einer anderen verglichen wird. Und apropos:

Auch hier ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass es ja „ teuer wäre“, weil ja „früher“ alles billiger war. Das ist richtig, aber unsere Gehälter und Löhne sind ebenfalls (wenn auch nicht 1 : 1) proportional gestiegen. Heißt also unsere Kaufkraft ist ähnlich bzw. wir können uns immer noch so viel leisten wie vor 40 Jahren. Teuer wäre es somit erst dann, wenn wir immer noch die Löhne von vor 40 Jahren hätten und die Preise von heute. Der Preisanstieg an sich ist nämlich nichts Neues. Dieses Phänomen haben wir der Inflation zu verdanken – und die gab es auch schon vor 40 Jahren.

 

Mit diesem Grundsatz gehen wir ins Detail und betrachten den Immobilienmarkt und seine Preise:

Ich fand es beim Kauf meiner ersten Immobilie ziemlich spannend zu sehen wie sich der Immobilienwert entwickeln kann.

Die Immobilie hat folgende Eckdaten:

  • 70m²
  • 3-Zimmer-Wohnung
  • 2. OG
  • Neu renoviert und teilsaniert
  • Lage: direkt um die Ecke die Zentrale eines 5.000 Mann starken Konzerns, HBF und Fachhochschule sind zu Fuß in 15 Minuten erreichbar.

Der Kaufpreis lag Mitte 2017 bei 162.000 €. Aktuell könnte ich die Wohnung zwischen 180.000-190.000 € verkaufen und das gerade einmal nach 2,5 Jahren.

 

Nun folgende Schätzfrage: 

Wie viel DM (=deutsche Mark) hat die Immobilie im Jahr 1956 gekostet als Sie von den damaligen Eigentümern gekauft wurde? Was würden Sie schätzen?

Die meisten Schätzungen liegen bei 60.000 bis 80.000 DM.

Ergebnis: Der tatsächliche Wert lag bei 22.500 DM – also umgerechnet bei ca. 11.250 €.

 

Heißt:

Der Kaufpreis hat sich in 61 Jahren mehr als verzwölffacht (in Zahlen: 12).

Um auf unser Thema von vorhin zurückzukommen: Eine Verzwölffachung des Preises sagt noch nichts darüber aus, ob die Immobilie teuer ist. Man sollte, egal bei welchem Produkt/ Dienstleistung/ etc. es ist, das Produkt immer in Relation zur Zeit oder anderweitigen produktspezifischen Faktoren sehen.

Speziell Immobilien muss man dazu unter anderem den Zins, mit dem ich finanziere (siehe Teil 1 dieses Blogbeitrags –> ist aktuell so niedrig wie nie zuvor), die Miete, die Lage und noch zig andere Faktoren beachten. Schauen wir uns doch einmal den inflationsbereinigten Hauspreisindex an im Vergleich zu anderen Ländern – denn nur ein Vergleich kann uns Aufschluss darüber geben, ob etwas tatsächlich teuer ist. 

Grafik: http://de.irefeurope.org

 

Betrachten wir die Studie des Institue for Research in Economic and fiscal issues:

Wir haben einen Zeitraum von 1970-2016, was auch gut als Referenzzeitraum verwendet werden kann. Häufig werden nur 5- oder 10-Jahres Zeiträume verwendet. Diese sind im Regelfall wenig aussagekräftig was ein Investment generell betrifft.

Deutschland hat hier die rote Linie und ist seit 1970 minimal am schwanken. Man könnte sagen, Sie stagniert bzw. schafft gerade den Inflationsausgleich (Bemerkung: Die Abbildung ist inflationsbereinigt – somit wird die Inflation ausgeglichen, wenn die Kurve sich auf gleichem Niveau bewegt).

Im Vergleich zu anderen Ländern ist Deutschland das Land, das mit Abstand die geringsten Preissteigerungen hat (ca. 120 Indexpunkte), gefolgt von der Schweiz, die aber knapp 50 Punkte mehr hat. Die USA liegt schon bei knapp 200 Indexpunkten und Frankreich bei 250. Länder wie Irland, das vereinigte Königreich oder Norwegen bewegen sich bis zu 500 Punkten.

 

Was heißt das konkret für die Immobilie in unserem Praxisbeispiel ?

Eine Verzwölffachung klingt viel. Im Vergleich zu anderen Ländern ist es aber alles andere als viel. Sicherlich gibt es aktuell Städte und Orte bei denen die Preissteigerungen deutlich über dem Gesamtdurchschnitt von Deutschland liegen. Städte wie Hamburg, München oder Berlin haben stark zugelegt und dort rentiert es sich in den allermeisten Fällen nicht in Immobilien zu investieren. Natürlich ist es möglich die Nadel im Heuhaufen zu finden – „Außnahmen bestätigen die Regel“, wie es so schön heißt. Meine Immobilie befindet sich aber in keiner der Regionen, die starke Preisanstiege zu verbuchen hätte, trotz der Verzwölffachung.

Betrachten wir also die Länder im Vergleich, dann haben wir in Deutschland aktuell eine sehr gute Ausgangsgrundlage: Wir haben Immobilien, die einen Inflationsausgleich haben, ohne enorme Preisanstiege und wir haben eine Niedrigzinsphase, die es so zuvor noch nie gab.

 

Fazit:

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Situation noch nie so günstig war, wie momentan.  Wir haben im Vergleich zu anderen Ländern kaum Preisanstiege. Deutschland ist eher am stagnieren was Immobilienpreise anbelangt. Momentan haben wir alles andere als Höchstpreise und die Zinsen sind auf einem so niedrigen Niveau wie nie zuvor. Also worauf warten wir dann noch?